Налог с продажи квартиры: когда платить не нужно
- Обновлено
- Время чтения
- 16 минут
- Категория
- Декларации
- Статус
- Актуальная информация
Коротко
Налог не платится, если вы владели жильём дольше минимального срока: три года — для унаследованного, подаренного близким родственником, приватизированного, полученного по ренте и для единственного жилья; пять лет — во всех остальных случаях.
Если срок не выдержан, доход можно уменьшить одним из двух способов: вычесть один миллион рублей либо вычесть фактические расходы на приобретение этой же квартиры. Второй способ почти всегда выгоднее.
Отдельная льгота действует для семей с двумя и более детьми: при покупке в том же году другого жилья большей площади или стоимости налог не платится независимо от срока владения.
Простое объяснение
Логика налога проста: государство облагает доход от продажи имущества, но освобождает тех, кто владел им достаточно долго. Вся сложность — в правильном определении минимального срока и в выборе способа уменьшить доход.
Минимальный срок владения
| Как получено жильё | Минимальный срок |
|---|---|
| Наследство | 3 года |
| Дар от близкого родственника | 3 года |
| Приватизация | 3 года |
| Договор пожизненного содержания с иждивением | 3 года |
| Единственное жильё | 3 года |
| Покупка, если жильё не единственное | 5 лет |
| Дарение от постороннего лица | 5 лет |
Единственное жильё
На дату продажи у вас и вашего супруга нет в собственности другого жилого помещения. Не учитывается жильё, приобретённое в течение 90 дней до продажи — это позволяет купить новую квартиру и затем продать старую, не теряя льготу.
Правило 90 дней спасает при переезде
Вы купили новую квартиру и через месяц продали старую единственную. Формально на дату продажи жилья было два, но новое в расчёт не берётся — значит, минимальный срок для старой квартиры остаётся трёхлетним.
С какого момента считается срок
- По общему правилу — с даты государственной регистрации права собственности.
- По наследству — со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права.
- По новостройке — с даты полной оплаты по договору участия в долевом строительстве, а не с даты акта или регистрации.
- По приватизации — с даты регистрации права.
- По жилью, полученному в рамках реновации, — учитывается срок владения прежней квартирой.
Новостройки — важное послабление
Срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору долевого участия. Дом может строиться три года, и к моменту получения ключей минимальный срок уже почти истёк.
Два способа уменьшить налог
Если минимальный срок не выдержан, налог считается с дохода, но доход можно уменьшить. Способы взаимоисключающие: применяется один из них.
| Способ | Когда выгоднее | Что нужно |
|---|---|---|
| Вычет 1 000 000 ₽ | Жильё получено бесплатно или дешёво | Ничего подтверждать не нужно |
| Доход минус расходы | Квартира покупалась | Документы о покупке и оплате |
При продаже за 6 000 000 квартиры, купленной за 5 500 000, вычет в миллион даёт налог с 5 000 000 рублей, а уменьшение на расходы — всего с 500 000. Разница в налоге — почти шестьсот тысяч.
Расходы нужно подтвердить документами
Договор купли-продажи, расписка продавца, платёжные поручения. Если документы утрачены, останется только вычет в миллион рублей. Поэтому храните документы о покупке минимум пять лет после продажи.
Правило кадастровой стоимости
Занизить цену в договоре, чтобы уменьшить налог, не получится. Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, доходом признаётся именно эта величина — 70% кадастровой стоимости.
Регионы вправе снижать коэффициент, но по умолчанию он равен 0,7. Кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте.
Льгота для семей с детьми
Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми освобождаются от налога независимо от срока владения, если в том же календарном году или до 30 апреля следующего года приобрели другое жильё.
- Двое и более детей до 18 лет, а при очном обучении — до 24 лет.
- Новое жильё приобретено в том же году или до 30 апреля следующего.
- Новое жильё больше по площади или по кадастровой стоимости.
- Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 миллионов рублей.
- На дату продажи семье не принадлежит более 50% в другом жилье большей площади.
Это полное освобождение
Не вычет и не уменьшение — налог не возникает вовсе, даже если квартира была в собственности несколько месяцев. Условия нужно выполнить все одновременно.
Что делать пошагово
- 1
Определите минимальный срок владения
До продажи
Посмотрите в выписке из ЕГРН основание возникновения права и дату регистрации. От основания зависит, три года или пять.
Проверьте, является ли жильё единственным: если да, срок сокращается до трёх лет. Учитывайте правило 90 дней при покупке нового жилья перед продажей старого.
Иногда достаточно подождать
Если до истечения минимального срока остались недели или пара месяцев, отложить сделку выгоднее, чем платить налог. Разница может составлять сотни тысяч рублей.
- 2
Проверьте право на льготу для семей с детьми
До продажи
Если у вас двое и более детей и вы покупаете другое жильё, сверьтесь со всеми условиями льготы. Она полностью снимает налог независимо от срока владения.
Ключевое условие — новое жильё должно быть больше по площади или по кадастровой стоимости, и приобрести его нужно в том же году или до 30 апреля следующего.
- 3
Соберите документы о покупке
До подачи декларации
Если минимальный срок не выдержан, уменьшение дохода на расходы почти всегда выгоднее вычета в миллион. Но расходы нужно подтвердить.
- Договор, по которому вы приобретали квартиру.
- Расписка продавца о получении денег или платёжные поручения.
- Кредитный договор и справка об уплаченных процентах — проценты по ипотеке тоже учитываются в расходах.
- Документы о расходах на достройку и отделку — если жильё покупалось без отделки.
- Выписка из ЕГРН с датой регистрации права.
Проценты по ипотеке уменьшают доход
Фактически уплаченные проценты по кредиту, взятому на покупку этой квартиры, включаются в состав расходов. При долгой ипотеке это существенная сумма.
- 4
Проверьте кадастровую стоимость
До сделки
Узнайте кадастровую стоимость объекта на 1 января года продажи и умножьте на 0,7. Если цена в договоре ниже этой величины, доходом признаётся именно она.
Это делает бессмысленным занижение цены. Более того, занижение опасно для покупателя: при оспаривании сделки ему вернут только сумму из договора.
- 5
Посчитайте налог
После сделки
Возьмите большую из двух величин: цену продажи или 70% кадастровой стоимости. Вычтите либо миллион рублей, либо документально подтверждённые расходы. Полученное умножьте на 13%.
Если результат отрицательный или равен нулю, налог не возникает — но декларацию всё равно нужно подать.
- 6
Подайте декларацию
До 30 апреля
Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Заполняется в личном кабинете налогоплательщика.
Декларацию подают даже при нулевом налоге
Если минимальный срок владения не выдержан, декларация обязательна, даже когда налог к уплате равен нулю. За непредставление предусмотрен штраф — минимум 1 000 рублей.
Если минимальный срок выдержан, декларация не нужна вовсе: доход освобождён от налогообложения и декларированию не подлежит.
- 7
Уплатите налог
До 15 июля
Срок уплаты — 15 июля года, следующего за годом продажи. Реквизиты формируются в личном кабинете налогоплательщика.
За неуплату начисляются пени, а при неуплате в результате занижения базы — штраф в размере 20% от неуплаченной суммы.
- 8
Рассмотрите взаимозачёт с покупкой
Тот же год
Если в том же году вы купили другое жильё и ранее не использовали имущественный вычет при покупке, эти операции можно совместить в одной декларации.
Налог с продажи уменьшается на вычет с покупки — до двух миллионов рублей. Иногда это полностью обнуляет обязательство.
Какие документы нужны
Договор продажи квартиры
Подтверждает сумму дохода и дату сделки. Основной документ для декларации.
Где взять: У вас на руках, Росреестр
Документы о приобретении
по обстоятельствамДоговор, по которому вы покупали квартиру, расписка продавца, платёжные поручения. Нужны для уменьшения дохода на расходы.
Где взять: У вас на руках
Выписка из ЕГРН
Содержит дату регистрации права, основание приобретения и кадастровую стоимость.
Где взять: Росреестр, МФЦ, Госуслуги
Справка банка об уплаченных процентах
по обстоятельствамЕсли квартира покупалась в ипотеку: проценты включаются в состав расходов, уменьшающих доход.
Где взять: Банк
Свидетельства о рождении детей
по обстоятельствамДля льготы семьям с двумя и более детьми. Плюс документы о приобретении нового жилья.
Где взять: ЗАГС
Декларация 3-НДФЛ
Подаётся до 30 апреля следующего года, если минимальный срок владения не выдержан.
Где взять: Личный кабинет ФНС, Госуслуги
Сроки
Минимальный срок владения
3 или 5 лет
3 года — наследство, дар от близкого родственника, приватизация, рента, единственное жильё. 5 лет — в остальных случаях.
Подача декларации
до 30 апреля
Года, следующего за годом продажи. Обязательна даже при нулевом налоге, если срок владения не выдержан.
Уплата налога
до 15 июля
Года, следующего за годом продажи. За просрочку начисляются пени.
Правило 90 дней
90 дней
Жильё, приобретённое в течение 90 дней до продажи, не учитывается при определении единственного жилья.
Покупка нового жилья для льготы семьям
до 30 апреля
Года, следующего за годом продажи, либо в том же календарном году.
Хранение документов о покупке
5 лет после продажи
Утрата документов лишает права уменьшить доход на расходы — останется только вычет в миллион.
Возможные расходы
Ставка налога
Для налоговых резидентов. При превышении установленного порога годового дохода часть облагается по повышенной ставке.
13%
Вычет при продаже
Для жилой недвижимости. Для иного имущества — 250 000 рублей. Применяется без подтверждающих документов.
1 000 000 ₽
Уменьшение на расходы
Фактические расходы на приобретение той же квартиры, включая уплаченные проценты по ипотеке.
по документам
Штраф за неподачу декларации
5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 рублей и не более 30% от суммы.
от 1 000 ₽
Штраф за неуплату налога
От неуплаченной суммы при занижении налоговой базы. При умышленном занижении — 40%.
20%
Выписка из ЕГРН
Нужна для подтверждения даты регистрации права и кадастровой стоимости.
по тарифу Росреестра
Частые ошибки
Занижение цены в договоре
Чем это грозит
Схема не работает: если цена ниже 70% кадастровой стоимости, доходом признаётся именно эта величина. Зато покупатель серьёзно рискует — при оспаривании сделки ему вернут только сумму из договора.
Как правильно
Указывайте полную стоимость. Экономия на налоге иллюзорна, а риски для второй стороны реальны и могут сорвать сделку.
Применение вычета в миллион вместо расходов
Чем это грозит
Автоматический выбор «вычет 1 миллион», потому что так проще. При продаже купленной квартиры уменьшение на расходы почти всегда выгоднее — разница в налоге доходит до сотен тысяч рублей.
Как правильно
Посчитайте оба варианта. Если есть документы о покупке, почти наверняка выгоднее уменьшать доход на расходы.
Утрата документов о покупке
Чем это грозит
Без договора и расписки подтвердить расходы нечем, и остаётся только вычет в миллион. При квартире, купленной за пять миллионов и проданной за пять с половиной, разница в налоге составит около 585 000 рублей.
Как правильно
Храните договор, расписку и платёжные документы весь срок владения и пять лет после продажи.
Неподача декларации при нулевом налоге
Чем это грозит
Люди считают: раз платить нечего, декларация не нужна. Но при непревышении минимального срока владения декларация обязательна независимо от суммы налога, и за её отсутствие назначается штраф.
Как правильно
Подавайте декларацию, если минимальный срок не выдержан, даже когда налог равен нулю.
Неверный отсчёт срока по наследству
Чем это грозит
Срок считают с даты регистрации права, хотя по наследству он течёт со дня открытия наследства — то есть со дня смерти наследодателя. Люди платят налог там, где он не возникает.
Как правильно
По унаследованному жилью отсчитывайте три года со дня смерти наследодателя, а не с даты выдачи свидетельства или регистрации права.
Игнорирование льготы для семей с детьми
Чем это грозит
Полное освобождение от налога независимо от срока владения — но только при выполнении всех условий одновременно. Семьи не знают о льготе и платят налог с продажи квартиры, купленной год назад.
Как правильно
При двух и более детях и покупке другого, большего жилья проверьте все пять условий: льгота снимает налог целиком.
Расчёты на примерах
Разница между способами уменьшения дохода измеряется сотнями тысяч рублей. Разберём типичные ситуации.
Пример 1: продажа купленной квартиры
Квартира куплена за 5 500 000 рублей два года назад, продана за 6 000 000. Жильё не единственное, минимальный срок — пять лет, значит, не выдержан.
| Способ | Налоговая база | Налог 13% |
|---|---|---|
| Вычет 1 000 000 ₽ | 6 000 000 − 1 000 000 = 5 000 000 | 650 000 ₽ |
| Доход минус расходы | 6 000 000 − 5 500 000 = 500 000 | 65 000 ₽ |
| Разница | 585 000 ₽ |
Вот почему документы о покупке критичны
Утратив договор и расписку, вы теряете возможность применить второй способ. Разница в этом примере — почти шестьсот тысяч рублей.
Пример 2: продажа унаследованной квартиры
Квартира получена по наследству, наследодатель умер 2 года назад, продаётся за 4 000 000 рублей. Расходов на приобретение нет — жильё получено безвозмездно.
Минимальный срок — три года и не выдержан. Применяется вычет: 4 000 000 − 1 000 000 = 3 000 000, налог 390 000 рублей. Подождав ещё год, вы не заплатили бы ничего.
Иногда выгоднее подождать
Если до истечения трёх лет со дня смерти наследодателя остаётся немного, отложить продажу выгоднее любых схем оптимизации.
Пример 3: продажа ниже кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость — 8 000 000 рублей. В договоре указана цена 4 000 000. Квартира куплена год назад за 3 500 000.
70% кадастровой стоимости составляет 5 600 000 рублей — это больше цены договора, поэтому доходом признаётся 5 600 000. За вычетом расходов база: 5 600 000 − 3 500 000 = 2 100 000, налог 273 000 рублей.
Занижение цены в договоре на два миллиона не дало ничего: налог посчитан от кадастровой величины.
Пример 4: взаимозачёт с покупкой
В одном году продана унаследованная квартира за 4 000 000 и куплена другая за 6 000 000. Имущественный вычет при покупке ранее не использовался.
| Операция | Расчёт | Результат |
|---|---|---|
| Доход от продажи | 4 000 000 − 1 000 000 (вычет) | 3 000 000 ₽ |
| Вычет при покупке | лимит | 2 000 000 ₽ |
| Итоговая база | 3 000 000 − 2 000 000 | 1 000 000 ₽ |
| Налог к уплате | 1 000 000 × 13% | 130 000 ₽ |
Обе операции — в одной декларации
Взаимозачёт возможен, только если продажа и покупка приходятся на один календарный год и право на вычет при покупке ранее не использовалось.
Частые вопросы
Через сколько лет можно продать квартиру без налога?
Через три года, если жильё получено по наследству, в дар от близкого родственника, приватизировано, получено по ренте либо является единственным. Во всех остальных случаях — через пять лет.
С какой даты считается срок владения?
По общему правилу — с даты регистрации права собственности. По наследству — со дня смерти наследодателя. По новостройке — с даты полной оплаты по договору долевого участия.
Нужно ли подавать декларацию, если налога нет?
Если минимальный срок владения выдержан — нет, доход не декларируется. Если не выдержан — декларация обязательна даже при нулевом налоге, иначе штраф не менее 1 000 рублей.
Что выгоднее — вычет в миллион или расходы?
Если квартира покупалась и документы сохранились, почти всегда выгоднее уменьшать доход на расходы. Вычет в миллион имеет смысл, когда жильё получено бесплатно или расходы подтвердить нечем.
Можно ли занизить цену, чтобы не платить налог?
Нет. Если цена ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доходом признаётся эта величина. Кроме того, занижение создаёт серьёзные риски для покупателя.
Учитываются ли проценты по ипотеке?
Да, фактически уплаченные проценты по кредиту, взятому на покупку этой квартиры, включаются в состав расходов, уменьшающих доход от её продажи.
Что за льгота для семей с детьми?
Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми освобождаются от налога независимо от срока владения, если в том же году или до 30 апреля следующего приобрели жильё большей площади или стоимости. Есть и другие условия — их нужно выполнить все.
Можно ли зачесть налог с продажи вычетом при покупке?
Да, если обе сделки в одном году и вы ранее не использовали имущественный вычет при покупке. Налог с продажи уменьшается на вычет до двух миллионов рублей, иногда полностью.
Как считать при продаже доли?
Вычет в миллион рублей распределяется между собственниками пропорционально долям, если объект продаётся как единый по одному договору. При продаже долей отдельными договорами каждый собственник вправе применить вычет в полном размере.
Что будет за неподачу декларации?
Штраф 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 рублей и не более 30%. Дополнительно — штраф 20% за неуплату налога и пени за каждый день просрочки.
Нормативная база
Налоговый кодекс РФ
ст. 217.1Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости и минимальный срок владения.
Официальный источникНалоговый кодекс РФ
ст. 217 п. 2.1Освобождение от налога для семей с двумя и более детьми при покупке другого жилья.
Официальный источникНалоговый кодекс РФ
ст. 220 п. 1, 2Имущественный вычет при продаже и право уменьшить доход на фактические расходы.
Официальный источникНалоговый кодекс РФ
ст. 214.10Определение дохода исходя из кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7.
Официальный источникНалоговый кодекс РФ
ст. 229Сроки представления налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц.
Официальный источникНалоговый кодекс РФ
ст. 119, 122Ответственность за непредставление декларации и неуплату налога.
Официальный источникСемейный кодекс РФ
ст. 14Определение близких родственников для целей трёхлетнего срока при дарении.
Официальный источникФедеральная налоговая служба
Личный кабинет налогоплательщикаПодача декларации 3-НДФЛ и уплата налога.
Официальный источникПодготовлено редакцией «Справлюсь»
Материал создан на основе анализа законодательства РФ. Последнее обновление: 08 сентября 2026.
Как мы готовим материалыИстория изменений материала1 запись
Материал опубликован
Информация на сайте носит ознакомительный характер и не является юридической консультацией. Законодательство может изменяться. Перед принятием важных решений рекомендуется проверить актуальную информацию в официальных источниках.
Читайте также
Декларация 3-НДФЛ
Есть два разных случая. Если вы обязаны отчитаться о доходе, декларация подаётся до 30 апреля следующего года, а налог уплачивается до 15 июля. Если декларация подаётся только ради вычета, срок не ограничен и штрафа за «просрочку» нет. Удобнее всего заполнять в личном кабинете налогоплательщика: сведения о доходах от работодателей подтягиваются автоматически, а декларация подписывается бесплатной электронной подписью. Ошибку исправляют уточнённой декларацией. Если подать её до того, как налоговая обнаружит недоплату, и уплатить налог с пенями, штрафа не будет.
Вычет при покупке квартиры
При покупке жилья можно вернуть 13% от его стоимости, но не более чем с 2 000 000 рублей — то есть до 260 000 рублей. Отдельно возвращается 13% с процентов по ипотеке, но не более чем с 3 000 000 рублей — до 390 000 рублей. Вернуть можно только тот налог на доходы физических лиц, который вы фактически заплатили. Если за год с вас удержали 80 000 рублей, за этот год больше 80 000 не вернут — остаток переносится на следующие годы без ограничения по времени. Есть три способа: упрощённый порядок через личный кабинет налогоплательщика без декларации, обычная декларация 3-НДФЛ по итогам года и вычет через работодателя, когда с вас просто перестают удерживать налог.
Как стать самозанятым
Регистрация занимает минут десять и делается полностью удалённо: через приложение «Мой налог», через банк или через Госуслуги. Пошлины нет, визит в налоговую не нужен, отчётность не сдаётся. Ставки налога: 4% с доходов от физических лиц и 6% с доходов от организаций и индивидуальных предпринимателей. Налог считается автоматически по выданным чекам, уплачивается раз в месяц. Годовой лимит дохода — 2 400 000 рублей. Обязательные страховые взносы платить не нужно, но и пенсионный стаж при этом не идёт — его можно докупать добровольно. Самозанятость свободно совмещается с работой по трудовому договору: зарплата под режим не подпадает.
Как открыть ИП
Регистрация занимает три рабочих дня. Заявление подаётся через Госуслуги, сервис ФНС, банк или нотариуса — при электронной подаче государственная пошлина не уплачивается. Ключевое решение — не сама регистрация, а выбор налогового режима. Уведомление о переходе на упрощённую систему подаётся вместе с документами или в течение 30 дней после, иначе вы остаётесь на общей системе с НДС. Страховые взносы за себя платятся независимо от дохода и от того, велась ли деятельность вообще. Это главное отличие от самозанятости и главная причина, по которой «спящее» ИП обходится дорого.
Договор аренды квартиры
Между гражданами заключается не «аренда», а наём жилого помещения. Договор составляется письменно, нотариус и регистрация не нужны, если срок меньше года. Договор на год и дольше подлежит государственной регистрации обременения. Пять условий, без которых договор бесполезен: точный адрес и характеристики квартиры, размер платы и порядок её изменения, срок, кто оплачивает коммунальные услуги и что происходит с обеспечительным платежом при выезде. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив за три месяца, если договором не установлен более короткий срок. Наймодатель по своей инициативе может выселить только через суд и только по основаниям, прямо предусмотренным з
ДКП квартиры
Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме одним документом. Нотариальное удостоверение обязательно при продаже долей, при участии несовершеннолетних и в ряде других случаев. Право собственности переходит с момента государственной регистрации в ЕГРН, а не с подписания договора или передачи денег. До регистрации покупатель собственником не является. Основной риск — не в тексте договора, а в истории объекта и в личности продавца. Проверять нужно банкротство, долги, основания приобретения, зарегистрированных лиц, супруга и дееспособность.